Avalúo comercial
Todo propietario de bienes raíces siempre requiere estar al corriente del balance de sus activos, entre otras cosas, para conocer el estado actual de su inversión y las posibilidades de rendimiento que puedan estar presentes en un mercado futuro.
Para ello se vale de procedimientos técnicos, como el avalúo comercial, el cual puede realizar por sí mismo, si cuenta con alguna experiencia o conocimientos básicos de valuación inmobiliaria o por medio de profesionales certificados como los de CityMax Guatemala.
A través del avalúo comercial podemos estudiar el valor de propiedades en el mercado y establecer el precio real de apartamentos en venta Guatemala en un momento determinado.
Por consiguiente en la fase de valuación se debe tener en cuenta una serie de elementos de carácter legal y administrativo que permitan direccionar el proceso de avalúo de manera eficiente y segura; entre ellos podemos mencionar el Manual de Valuación Inmobiliaria de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI), u otros métodos y procedimientos utilizados por peritos y empresas inmobiliarias para tales fines.
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¿Qué aspectos considerar en la valuación comercial de una propiedad?
Ubicación, se debe especificar si esta se encuentra en zona centro de la ciudad, periferia o zonas alejadas.
Superficie total de terreno y metros cuadrados de construcción, la valuación comercial parte por lo general del avalúo catastral, en el cual se encuentran determinadas las características del inmueble en toda su extensión; por ejemplo, metros cuadrados construidos, características topográficas, remodelaciones, áreas verdes, calidad de acabados, estado de conservación, alumbrado público, agua potable, instalaciones sanitarias, vías de acceso al inmueble, transporte público, seguridad y servicio telefónico, entre otros.
Edad de la construcción, en el proceso de avalúo comercial es importante indicar los años que lleva la construcción, ya que este aspecto al igual que los señalados anteriormente incide significativamente en el valor de mercado que se le pretenda asignar al inmueble.
Documentos que avalan la propiedad, para efectos de avalúo también se requiere tener al día el título o escritura debidamente inscrito en el Registro General de Propiedad, o en su defecto documento notariado original o copia en el que se especifique la legalidad del inmueble, bien sea como propietario, poseedor o usufructuario.
Fines del avalúo, este procedimiento se convierte en el indicador principal para fijar el valor de un inmueble en el mercado, al comprar, vender, rentar; así como para la obtención de crédito hipotecario, o como referencia de la fluctuación de precios inmobiliarios en ciertos momentos.
Vigencia del avalúo comercial, este tipo de avalúo por lo general tiene vigencia de 6 meses a un año, su validez puede variar dependiendo de los fines que se persiga con el avalúo, por ejemplo, si se trata de hipoteca, renta o venta del inmueble, en todo caso su validez no es mayor a la de un año.
¿Cuáles son los métodos más utilizados en la valuación de inmuebles?
Los profesionales valuadores han desarrollado diferentes procedimientos para realizar la tasación comercial de inmuebles, entre ellos, podemos mencionar el método de comparación de mercado o tasación colectiva, método de costos y el de valor de capitalización, entre otros.
Método de comparación de mercado, es uno de los más utilizados en la actualidad, consiste en la aplicación de procedimientos técnicos que buscan establecer el valor del inmueble, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo en la misma zona o en zonas con características similares.
Las fuentes de información para la comparación de precios se pueden obtener consultando portales inmobiliarios como CityMax Guatemala a través de su buscador de inmuebles o por medio de compradores y vendedores que hayan realizado transacciones inmobiliarias recientemente en áreas cercanas al inmueble a valuar.
Es importante saber que la aplicación de esta forma de valuación, siempre nos va a conducir a una valoración relativa de casas en venta Guatemala, y por ello, se recomienda el uso de un corrector de valor en función de las diferencias que se puedan presentar con el bien comparado. Dichas diferencias se pueden ver reflejadas en aspectos como: ubicación, superficie, acabados, antigüedad, amenidades, servicios, seguridad y estado de conservación, entre otros de los indicadores a considerar.
Método de costo, por medio de este método se busca establecer el valor comercial del inmueble mediante la estimación del costo total para construir a precios de hoy un bien semejante al del objeto de avalúo, y en consecuencia restarle la depreciación acumulada.
Por depreciación acumulada se entiende la porción de vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, es decir, lo que se valora es la vida remanente del bien. Para ello, los valuadores utilizan ecuaciones que les permiten estimar el valor de porcentaje a descontar del valor nuevo; de esta manera para el inmueble objeto de estudio se identificará el costo de reposición, la vida útil remanente y el costo depreciado para toda la construcción o mejora.
Método de valor de capitalización, es otro de los métodos que algunos valuadores suelen utilizar en su actividad profesional, a través de él se busca establecer el valor comercial del inmueble, tomando como punto de partida las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o de inmuebles semejantes comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas de la vida remanente del bien objeto de avalúo, con su respectiva tasa de capitalización e interés.
El término “vida remanente” expresa la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea dicho bien.
Como se puede observar existen diferentes procedimientos para la valuación de bienes inmuebles, aquí solo hemos señalado algunos de los de mayor uso. Cada uno de estos métodos requiere de cierto conocimiento técnico para su aplicación, por lo que se recomienda consultar a un profesional inmobiliario para obtener resultados efectivos.
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