¿Cómo calculo la rentabilidad de mi propiedad?
Cuando hablamos de rentabilidad en el sector bienes raíces nos referimos a los beneficios derivados de una operación transaccional de inversión durante un periodo de tiempo determinado, es decir, para cada inversionista siempre será de interés conocer el posible margen de rendimiento que pudiera obtener como retorno de su inversión.
Al respecto, CityMax Guatemalaquiere compartir en esta oportunidad con nuestros asiduos lectores los pasos y procedimientos a seguir para el cálculo de rentabilidad de apartamentos en venta Guatemala, casas, bodegas, locales comerciales o cualquier otro tipo de inmueble.
El objetivo de todo inversionista inmobiliario es tratar de encontrar la mejor opción para comprar, vender o rentar su propiedad; en cualquiera de estas operaciones estudiará la posibilidad de asegurar el margen de rentabilidad que se corresponda con el monto del capital invertido.
Muchas personas consideran que la rentabilidad está asociada al contexto donde se realiza la inversión, y por ello buscan los espacios que ofrezcan mayores garantías y seguridad para desarrollar la empresa inmobiliaria.
En este orden de ideas, Guatemala se nos presenta como un país con un atractivo bien interesante para el desarrollo de esta actividad; esto se debe principalmente a que existe un mercado muy dinámico con inmejorables condiciones para el sector construcción e inmobiliario.
Según el Banco de Guatemala, los últimos años han sido favorables para el sector construcción, llegando a alcanzar un crecimiento del 5.8% en 2019, el cual no se mantuvo durante el año 2020 debido principalmente al impacto económico generado por el Covid-19, reflejando una fuerte caída del -6.1%. No obstante, para el año 2021 el mismo ente bancario proyectó un crecimiento del 7% con una perspectiva similar para el año 2022.
Este evidente crecimiento hace que el valor de los inmuebles fluctúe en el mercado en razón a la oferta y demanda; por tanto, se requiere de cierta experiencia y conocimiento técnico para evaluar y determinar la rentabilidad de una propiedad, por lo que siempre se recomienda buscar la asesoría de un profesional de bienes raíces.
¿Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad?
Propiedad en Venta
Para una propiedad en venta la rentabilidad se puede calcular obteniendo el precio de inversión del inmueble y el precio de venta final que podría alcanzar en el mercado.
Para ello, se puede utilizar un procedimiento fácil de aplicar como el siguiente:
(Precio de venta final – precio de inversión / precio de inversión) x 100
Por ejemplo, si al comprar una de las casas en venta Guatemala, la inversión es de USD 375, 000.00, y se logra vender después de un tiempo determinado por USD395, 000.00, la rentabilidad de inversión se obtiene de la siguiente manera:
(395,000.00 – 375,000.00 / 375,000.00) x 100 = 5.3%
Según el ejemplo señalado, la rentabilidad obtenida sería de 5.3% y la ganancia de transacción USD20,000.00.
Es importante tener en cuenta que en Guatemala cuando se realiza una operación de este tipo se paga un impuesto por ganancias de capital correspondiente al 10% de Impuesto Sobre la Renta, el cual se deduce del precio final de venta y el valor escriturado del inmueble.
En este caso la ganancia de capital es USD20, 000.00, por tanto el (ISR) a pagar será de USD2, 000.00, y en consecuencia el vendedor obtendrá una ganancia neta de USD18, 000.00.
Propiedades en Alquiler
La mayoría de analistas del mercado de bienes raíces sostienen que este rubro de la economía puede generar rentabilidad entre el 4% y 7% anual sobre el valor del inmueble; por ello, los propietarios de apartamentos en venta Guatemala con cierta frecuencia suelen colocar en alquiler alguna de sus propiedades, puesto que es una forma de obtener ingresos extras mientras estas se encuentra en proceso de venta.
Para determinar la rentabilidad de una vivienda en alquiler es importante precisar algunos aspectos relacionados con dicho inmueble, tales como: ubicación, seguridad, servicios y amenidades, entre otros.
Asimismo, es de interés saber si la propiedad estará bajo contrato de alquiler por un año o más, o simplemente se destinará al alquiler vacacional, por lo que los ingresos anuales podrían variar.
Otros aspectos que no se deben obviar al momento de determinar la rentabilidad son los denominados gastos fijos relacionados con la administración del inmueble, que en la mayoría de los casos incluyen luz del edificio, mantenimiento de áreas verdes, ascensor, servicios de limpieza y condominio. Por lo general, estos gastos suelen sumarse a la cuota de alquiler mensual, y es el propio inquilino quien los asume en la mayoría de los casos.
Del mismo modo, toda propiedad requiere cada cierto tiempo de algunos arreglos esporádicos que por lo general corresponden al propietario, más, si se trata de desperfectos estructurales, los cuales no dejan de tener una incidencia significativa en la rentabilidad.
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Para calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler existen dos procedimientos, uno para obtener la rentabilidad bruta y otro para la rentabilidad neta. CityMax Guatemala ha considerado de interés exponer ambos casos con ejemplos para mayor comprensión de nuestros lectores.
Rentabilidad bruta
Para deducir la rentabilidad bruta, se puede aplicar la siguiente fórmula:
R = alquiler mensual x 12 / valor del inmueble x 100
Ejemplo:
Precio del inmueble USD325,000.00
Alquiler mensual USD1,850.00
Alquiler anual USD22,200.00
R = 22,200.00 / 325,000.00 x 100 = 6.8%
En consecuencia la rentabilidad bruta anual de dicho inmueble sería de 6.8%
Rentabilidad neta
Para obtener la rentabilidad neta aplicaremos la fórmula anterior con el mismo ejemplo, pero adicionando gastos de mantenimiento y el impuesto (IUSI).
R = alquiler mensual x 12 – gastos de mantenimiento – IUSI / precio inmueble x 100
R = 22,200.00 – 6,350.00 – 2,925.00 / 325,000.00 x100
R = 12,927.00 / 325,000.00 x100 = 4%
En este caso, una vez realizadas las deducciones de gastos de mantenimiento e impuesto (IUSI), la rentabilidad neta sería de 4% anual.
Como puedes observar existen varios procedimientos para determinar la rentabilidad de tu propiedad, si tienes inmuebles en venta o destinados a alquiler y quieres saber con exactitud el retorno de inversión, no dudes en consultarnos. CityMax Guatemala te indicará la rentabilidad exacta que pueda generar un apartamento en venta en Guatemala o cualquier otro tipo de inmueble.
